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Mercato immobiliare, nel Padovano la crescita del prezzo d'offerta non scoraggia la domanda

Le variazioni semestrali dei canoni sono positive in tutte le aree cittadine con un incremento medio urbano pari al 2,5% su base semestrale

«L’analisi del mercato immobiliare padovano nella prima parte di quest’anno conferma il rallentamento del settore residenziale iniziato nel corso del 2023, sebbene alcuni indicatori come l’intensità della domanda e i segnali di ripresa delle compravendite, mostrino ancora segnali di tenuta»: questo quanto emerge dal secondo Osservatorio sul Mercato Immobiliare 2024 di Nomisma.

Comparto residenziale

Nella prima parte del 2024 si conferma a Padova il rallentamento in atto nel settore della compravendita residenziale testimoniato dal calo delle transazioni che a fine 2023 segnano una flessione annuale del 13% (dati Agenzia delle Entrate). Il rialzo nell’ultimo semestre dei prezzi in tutte le zone cittadine - che a livello medio urbano ha determinato una variazione del +2% per le abitazioni in ottimo stato e del +1,3% per le abitazioni usate - non sembra invece avere scoraggiato quella parte di domanda con maggiori disponibilità economiche. Secondo Nomisma la crescita della percentuale di domanda rivolta all’acquisto - salita negli ultimi sei mesi dal 49% al 58% - è con ogni probabilità riconducibile a tale componente. Seppure in misura minore, anche la domanda sostenuta da credito ha contribuito ad alimentare il ritrovato interessamento nei confronti dell’acquisto. Al riguardo, è possibile citare l’aumento della quota di compravendite assistite da mutuo sul totale, che nel primo semestre dell’anno è passata dal 54% al 58%. Segnali di stabilità arrivano dai tempi medi di vendita, che nella prima parte di quest’anno non hanno subito variazioni, confermandosi pari a 5,5 mesi e a 4,5 mesi ripetitivamente per le abitazioni in condizioni pari al nuovo e per quelle usate abitabili. Analoga situazione si presenta con riferimento al divario tra prezzo offerto e richiesto, che rimane immutato al 4,5% per il residenziale in ottimo stato e sale di un punto percentuale - dal 9% al 10% - in corrispondenza delle abitazioni usate. Gli indicatori relativi agli affitti mostrano una sostanziale tenuta. Le variazioni semestrali dei canoni sono positive in tutte le aree cittadine con un incremento medio urbano pari al 2,5% su base semestrale. Aumentano leggermente, pur rimanendo esigui, i tempi necessari per affittare un appartamento (1,8 mesi per le abitazioni in ottimo stato e 1,9 per le abitazioni usate). 

Comparto non residenziale

L’analisi del mercato degli uffici nella prima parte dell’anno restituisce un quadro migliore rispetto alla precedente rilevazione. Per quanto riguarda i valori, si registra un incremento medio dei prezzi di compravendita nell’ordine dell’1,3%, attribuibile a tutte le zone cittadine, anche se gli incrementi più consistenti si segnalano nelle aree periferiche. Non subiscono variazioni i tempi medi di vendita, che continuano ad attestarsi nell’ordine di 8,5 mesi. Torna ad alzarsi leggermente lo sconto praticato sul prezzo di offerta, che in sei mesi passa dal 10,5% all’11,5%. Anche sul fronte locativo prosegue il trend positivo dei valori, con i canoni che crescono mediamente del +1,2% semestrale, prevalentemente grazie alla buona performance delle zone periferiche della città. Restano stabili i tempi medi per affittare uno spazio direzionale, confermandosi a 6,5 mesi, mentre si abbassano i rendimenti potenziali lordi da locazione (da 5,8% a 5,6%), pur attestandosi su livelli superiori a quelli della media delle altre città analizzate (5,3%). Analogamente a quanto osservato per il settore direzionale, anche il comparto dei negozi ha evidenziato in questo primo semestre dell’anno una performance timidamente espansiva che ha determinato un incremento medio semestrale del 2,3%. A conferma della situazione favorevole, è possibile citare il calo dei tempi medi di vendita, che in sei mesi passano da 9,5 a 9 mesi. Rispetto alla precedente rilevazione, migliora la situazione anche sul fronte locativo, in ragione dell’evidente rialzo dei canoni in tutte le aree cittadine. La crescita media urbana, pari al 2,1%, è la più elevata dei principali mercati nazionali. Calano lievemente i tempi medi per affittare uno spazio commerciale, passando da 6,7 a 6,5 mesi, mentre resta stabile, su livelli comunque elevati, il rendimento potenziale lordo da locazione, pari anche per questo semestre al 7,5%.

Previsioni settore residenziale

In merito alle previsioni per l’anno in corso, circa l’87% degli agenti immobiliari intervistati da Nomisma prevede un ulteriore calo del numero di compravendite, a fronte di una sostanziale stabilità dei prezzi. Continua ad essere, per contro, più ottimista il sentiment con riferimento al settore degli affitti, delineando un incremento sia del numero di operazioni che dei canoni di locazione.

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