Immobili al ribasso, bene gli affitti Scende Paltana, piace Altichiero

Problemi di accesso al credito e lunghe tempistiche di vendita necessarie per un successivo acquisto, protratte fino a 7 mesi: sono questi i fattori che, secondo l'ultimo rapporto del gruppo Tecnocasa, incidono maggiormente sulla flessione registrata nelle quotazioni immobiliari di Padova durante il primo semestre del 2013. Difficilmente si acquista direttamente in contanti, ma tutti coloro i quali non riescono ad accedere al mutuo cercano casa in affitto; da parte loro, i proprietari ricercano garanzie sempre più solide. Sul mercato delle locazioni la domanda proviene da giovani coppie, stranieri e single, tra cui anche un buon numero di separati.

CHI COMPRA E CHI AFFITTA. Sul mercato della prima casa si muovono giovani che, grazie anche all’aiuto dei propri genitori, si affacciano per la prima volta o passano dall’affitto all’acquisto. Si chiedono soprattutto trilocali (in misura minore i quadrilocali), preferibilmente inseriti in piccoli contesti condominiali; attualmente si punta molta attenzione alla classe energetica dell’immobile. Sul mercato delle locazioni si registra un buon dinamismo e una domanda in aumento, che proviene da giovani coppie che provano la convivenza e da famiglie che non riescono ad acquistare; i proprietari stipulano contratti a canone concordato solo dopo aver ottenuto solide referenze e garanzie. Il canone mensile di un bilocale si attesta a 350 euro, quello di un trilocale a 430 euro.

QUARTIERE PER QUARTIERE. Tra le zone più apprezzate ci sono Sacro Cuore e Sant’Ignazio, che costituisce la prima parte di Montà. Piace anche Altichiero perché vicina alle arterie di comunicazione (tangenziale, autostrada) e ai mezzi pubblici (autobus e metropolitana di superficie). Paltana e Basso Isonzo hanno mostrato variazioni al ribasso (-13,3% e -6,3% rispettivamente) per gli immobili datati, Mandria ha visto un calo del 7,1% a seguito dei bassi prezzi di vendita di un nuovo intervento in zona. A Sacra Famiglia è stato realizzato un nuovo complesso di 3 palazzi di 6 appartamenti ciascuno, dopo decenni in cui non si è costruito nulla; l’intervento ha avuto molto successo e i valori di 3200 € al mq sono stati ben assorbiti. Apprezzato per la presenza del Metrobus, il quartiere Guizza si è sviluppato negli anni ’60 ed è diviso in tre zone. Intorno alla Chiesa degli Angeli Custodi ci sono numerose nuove costruzioni (primi anni 2000), le cui quotazioni si attestano a 1900 € al mq; verso Prato della Valle e Sacra Famiglia l’offerta abitativa risale agli anni ’70-’80 e si valuta 1200-1300 € al mq; la zona della Chiesa di Santa Teresa è verde e ospita tipologie residenziali, tra cui diverse soluzioni indipendenti. Le soluzioni usate di Salboro hanno perso notevolmente il proprio valore; al contrario, piacciono le nuove soluzioni indipendenti perché realizzate in classe B/A e immesse sul mercato a prezzi accessibili (2000 € al mq). Il quartiere Pozzoveggiani si trova all’estrema periferia della città ed è una zona ricercata prevalentemente da chi desidera l’indipendenza o da chi vuole restare più vicino alla zona industriale. Camin è una frazione di Padova che si sviluppa nella zona est della città, al confine con il comune di Saonara. Nella prima parte del 2013 i prezzi hanno evidenziato un leggero calo (-3,9%), dovuto alla minore disponibilità economica e alle difficoltà di accesso al credito, che rendono difficile l’incontro tra domanda e offerta, peraltro in aumento. Nella zona orientale di Padova i prezzi hanno subito un ribasso e si stanno riportando verso i reali valori di mercato, in particolar modo nel quartiere Forcellini, dove le quotazioni avevano subito rialzi consistenti negli anni precedenti. Gli acquisti per investimento si sono ridotti notevolmente, ma sono attivi genitori che comprano per i figli studenti o specializzandi. Una delle zone più apprezzate, grazie alla vicinanza dell’Ospedale Civile, è il quartiere San Camillo, di cui via Nazareth è la più prestigiosa ed elegante, ma piacciono anche via Sografi e via Barozzi. Sorto a cavallo degli anni ’50, nelle vicinanze dell’Ospedale Sant’Antonio, il quartiere San Paolo ha in via Facciolati la strada più richiesta: i prezzi del nuovo sono compresi tra 1600 e 2000 € al mq, quelli dell’usato tra 1000 e 1500 € al mq. Il quartiere San Gregorio sorge in una zona più defilata e, pertanto, è meno richiesto. L’area è sorta negli anni ’60 e una soluzione in buono stato 1000-1100 € al mq.

SPESE CONDOMINIALI. Un parametro molto importante è l’importo delle spese condominiali: Santa Rita presenta costi di gestione più alti, pertanto il calo è stato superiore, mentre Madonna Pellegrina è più apprezzata perché piccoli condomini hanno spese limitate. L’usato risale agli anni ’70 e in buone condizioni costa 1500 € al mq, praticamente la stessa cifra di Santa Rita, dove gli appartamenti sono di grandi dimensioni. Piazza Prato della Valle costituisce la parte centrale di Santa Croce, caratterizzata da appartamenti di taglio grande inseriti in palazzi storici i cui prezzi medi sono compresi tra 1900 e 2500 € al mq. La zona meno costosa si sviluppa intorno al Bassanello, dove le abitazioni degli anni ’30 si valutano 1300-1500 € al mq. Il quartiere Sant’Osvaldo, ubicato tra Santa Rita e Voltabarozzo, è meno prestigioso ed è caratterizzato da condomini e soluzioni indipendenti e semindipendenti: l’usato civile costa 1600 € al mq, quello popolare 1300 € al mq allo stato originario e 1500 € al mq già ristrutturato, per soluzioni indipendenti si considerano 250 mila €.

I COSTI DEGLI AFFITTI. Sul mercato delle locazioni si registrano canoni stabili, anche se spesso i proprietari rivedono al ribasso le richieste pur di non lasciare gli appartamenti sfitti: per un bilocale si richiedono 350-400 €, per un trilocale 500-550 €, mentre una stanza singola oscilla tra 100 e 250 € in base a posizione, struttura del palazzo e tipo di divisione. La domanda proviene da studenti, specializzandi e dipendenti dell’ospedale, ma anche da famiglie che non riescono a comprare.