Economia

Mercato immobiliare, quotazioni abitazioni Padova in calo del 3%

I dati sono relativi al primo semestre 2014. Maggiore concentrazione delle richieste sul trilocale 45,2%. Budget entro i 119mila euro. Locazioni: la domanda è sostenuta. Compravendite: aumentano in provincia

Nel primo semestre del 2014 le quotazioni delle abitazioni di Padova sono diminuite del 3% rispetto al semestre precedente. Le periferie hanno perso il 2%, seguite dalle zone centrali con -2,7% ed infine dalle zone semicentrali con il -3,5%, in seguito alla performance del quartiere Guizza, San Gregorio e Santissima Trinità – San Bellino. L’analisi della domanda vede una maggiore concentrazione delle richieste sul trilocale (45,2%), seguìto dal quattro locali (30,1%). I potenziali clienti esprimono budget entro i 119mila euro. L’andamento dei canoni di locazione vede un calo dell’1% sui bilocali e dello 0,8% sui trilocali. In diminuzione le compravendite in città (-2,8% nel primo semestre del 2014 rispetto al primo semestre del 2013), in deciso aumento quelle in provincia (+11,1%). Sono i dati sul mercato immobiliare padovano registrati da Tecnocasa.

ZONA SANTA RITA E MADONNA PELLEGRINA. Nei primi mesi dell’anno il mercato nella zona di Santa Rita e Madonna Pellegrina ha registrato ancora prezzi in ribasso. Questo ha comportato un miglioramento della domanda, infatti si sono mossi sul mercato investitori e giovani coppie al primo acquisto con disponibilità di spesa. Entrambi si sono orientati verso il trilocale, su cui investire mediamente 100/130mila euro. Santa Rita e Madonna Pellegrina piacciono perché, nonostante siano più decentrati, sono ben collegati con gli istituti ospedalieri e universitari. Di conseguenza registrano una buona domanda soprattutto per gli affitti da parte di studenti. In queste zone prevalgono le costruzioni degli anni ’70. Per un usato medio si spendono mediamente intorno a 1.300/1.350 euro al metro quadro, mentre per una tipologia in buono stato le quotazioni sono di 1.600 euro al metro quadrato. Ottima richiesta per gli appartamenti da ristrutturare. Gli acquirenti acquistano e sfruttando le detrazioni del 50 e 65% sistemano l’immobile secondo loro esigenze.

SANTA CROCE. La zona più centrale è quella di Santa Croce che si sviluppa nelle immediate vicinanze di Prato della Valle dove ci sono numerosi palazzi storici, con appartamenti dal taglio molto grande. È la zona dove i prezzi hanno subito il ribasso più importante. Esiste anche un quartiere meno costoso che si sviluppa intorno al Bassanello: offre abitazioni fine anni ’40 primi anni ‘50 che si vendono a prezzi medi di 1400 euro a metro quadro.

GUIZZA. Nuove costruzioni sono in corso alla Guizza oltre che al Bassanello: si tratta di zone più periferiche dove sono in corso interventi di nuova costruzione (gli acquirenti sono particolarmente interessati a costruzioni di classe “A”). Buona richiesta per gli immobili di nuova costruzione specialmente per bifamiliari e trifamiliari e le quotazioni medie sono tra 1.800 e 1.900 euro al metro quadrato. A Santa Rita - Madonna Pellegrina gli immobili di nuova costruzione hanno prezzi che oscillano dai 2mila ai 2.200 euro al metro quadro.

PRATO. A Prato della Valle e nella zona “Santo” si registrano acquisti ad uso investimento da parte di coloro che comprano bilocali o monolocali su cui investire mediamente intorno a 70/80 mila euro da ristrutturare, 100/120 mila ristrutturati. In zona si affitta anche ai pellegrini in visita alla basilica di Sant'Antonio, anche se negli anni scorsi era una pratica più diffusa. In genere i canoni sono di 200 euro a settimana. Negli ultimi tempi invece si preferisce acquistare trilocali da affittare a studenti per 500/550 euro al mese.  

ZONA SAVONAROLA-SAN GIUSEPPE-SAN GIOVANNI. Il quartiere è molto apprezzato dagli acquirenti perché adiacente al centro della città, ma al di fuori dalla Ztl e ben collegata con le tangenziali e con le vie d’uscita da Padova. Le richieste provengono soprattutto da famiglie in cerca della prima casa oppure della soluzione migliorativa che, spesso, acquistano senza dover ricorrere ad un prestito bancario. Savonarola si è sviluppata negli anni ’60 e ’70 ed a partire dagli anni ’90 è stata interessata da numerosi interventi di riqualificazione. Si è costruito anche nei primi anni del 2000 ed i valori per queste tipologie sono di 1.900 euro al metro quadro, mentre l’usato degli anni ’60 e ’70 costa circa 1.400. Prezzi più contenuti si registrano in zona San Giuseppe, quartiere diviso in due aree distinte da via Palestro, che fa da spartiacque tra una zona popolare (ex Ater) ed una più residenziale. I prezzi delle tipologie economiche si attestano su 1.000-1.100 euro al metro quadro, mentre per un usato in buone condizioni i valori salgono a 1.600-1.700. Il quartiere di San Giovanni è sorto tra gli anni ’70 ed ’80 ed è caratterizzato da palazzine dal valore medio di 1.500-1.700 euro al metro quadrato.  In zona San Giovanni sono in fase di ultimazione soluzioni realizzate in classe energetica A+, la richiesta è di 2.800 euro a metro quadro. Inoltre in zona Savonarola, nell’area di via Maccallè, è in progetto la costruzione di tre nuove palazzine e di aree verdi, in seguito alla demolizione di alcune strutture industriali. Buono l'interesse per soluzioni in locazione ma si registra un'ampia forbice tra le richieste dei proprietari e la disponibilità di spesa dei potenziali inquilini. A cercare casa in affitto sono in genere studenti e lavoratori trasfertisti, ma anche famiglie e giovani coppie che non riescono ad acquistare. Il canone di un bilocale è di 400/450 euro al mese, per un trilocale la spesa sale a 500/550. Il contratto maggiormente utilizzato è quello a canone concordato con cedolare secca.

AREA ORIENTALE DI PADOVA. Prezzi in leggero calo nell’area orientale di Padova nella prima parte del 2014. Gli acquisti per investimento si sono ridotti notevolmente, questo tipo di compravendite infatti si realizzano solo quando si presentano sul mercato tipologie dal prezzo molto competitivo, inoltre l’aumento della tassazione sulle seconde case ha inciso negativamente su questa fetta di mercato. Ad acquistare attualmente sono soprattutto famiglie, orientate per lo più su trilocali e quattro locali. In zona Forcellini ci sono condomini degli anni ’60-’70 e stabili ex Ater ormai completamente riscattati, i prezzi oscillano tra 900 euro al metro quadro per l’edilizia economica e 1.100-1.200 per quella civile. Una delle zone più apprezzate, grazie alla vicinanza dell’Ospedale Civile, è il quartiere San Camillo, di cui via Nazareth è la più prestigiosa ed elegante, ma piacciono anche via Sografi e via Barozzi. Con una spesa media di 1.450/1.500 euro al metro quadro è possibile acquistare case degli anni ’60-’70. Tipologie degli anni ’70 sono presenti nel quartiere Terranegra, molto apprezzato dai giovani e caratterizzato da aree verdi. Si tratta di un’area leggermente decentrata ma comunque ben servita, composta da villette a schiera e residence degli anni 2000: l’usato recente si scambia a 1.100 euro al metro quadro, quello più datato a 850/900 il nuovo a 1.800/2.000. Sorto a cavallo degli anni ’50, nelle vicinanze dell’Ospedale Sant’Antonio, il quartiere San Paolo ha in via Facciolati la strada più richiesta (in particolare da persone impiegate nell’ospedale stesso). I prezzi del nuovo sono compresi tra 1.700 e 2.000 euro al metro quadro, quelli dell’usato tra 900 e 1.450. L’edilizia è composta da condomini, piccoli stabili e ville. Il quartiere San Gregorio sorge in una zona più defilata e pertanto è meno richiesto. L’area è sorta negli anni ’60 e una soluzione in buone condizioni costa mille euro a metro quadro. Il mercato delle locazioni vede un calo del numero di richieste (in particolare da parte di studenti universitari) e dei canoni. Per un bilocale la spesa è mensile è compresa tra 250 e 350 euro, per un trilocale si spendono tra 350 e 420. Il contratto a canone concordato con cedolare secca è quello più utilizzato.

ZONA SAN CARLO-PONTEVIGODARZERE. Quotazioni in leggero calo in zona San Carlo ed in zona Pontevigodarzere. Sostanzialmente stabili i volumi delle compravendite realizzate soprattutto da famiglie e coppie al primo acquisto, oppure in cerca della soluzione sostitutiva, ma anche in piccola parte da investitori. Chi acquista per mettere a reddito compra in genere bilocali dal valore compreso tra 30 e 55mila euro, per poi affittare a studenti, coppie, famiglie e lavoratori trasfertisti che cercano in quest'area perché ben servita e ben collegata, grazie anche alla presenza del Metrobus. Il canone di un bilocale è compreso tra 350 e 450 euro al mese, quello di un trilocale tra 450 e 520 euro al mese. Chi è in cerca dell’abitazione principale si focalizza invece su trilocali e quattro locali, preferibilmente dotati di riscaldamento autonomo, box auto e di ascensore (se posizionati dal secondo piano in su).

SAN CARLO. Buona la domanda in zona San Carlo, non lontana dal centro e dotata di tutti i servizi. Si tratta di un’area edificata soprattutto negli anni ’60 e ’70 e caratterizzata da condomini ed in parte minore da case singole e bifamiliari. Da segnalare anche la presenza di qualche cantiere per la realizzazione di nuovi appartamenti, anche se la richiesta di nuovo è contenuta. Il prezzo di un buon usato si attesta tra 800 ed 850 euro al metro quadrato.

PONTEVIGODARZERE. Al di là della tangenziale e dell’autostrada, in direzione nord, si trova il quartiere Pontevigodarzere caratterizzato in parte da case singole e bifamiliari realizzate negli anni ’50 e ’60 ed in parte da condomini degli anni ’70-’80. Il quartiere, verde, tranquillo e ben collegato grazie alla presenza del capolinea del metrobus, è in fase di sviluppo, con diverse aree edificabili e con cantieri già in fase di realizzazione. Il nuovo si vende a non più di 1700 euro al metro quadrato, mentre per l’usato la spesa è di 780 euro circa.

ZONA GUIZZA-AREA SUD DI PADOVA. Mercato vivace nella prima parte del 2014 in zona Guizza, nell’area sud di Padova. Si segnala infatti una maggiore fiducia da parte dei potenziali acquirenti, anche grazie ai prezzi competitivi. In questa zona ad acquistare sono soprattutto giovani coppie (spesso aiutate dai genitori) e famiglie in cerca della prima casa. La tipologia più richiesta è il trilocale che si può acquistare con una spesa media compresa tra 100 e 130mila euro al metro quadro, in base allo stato manutentivo. Il quartiere Guizza è sorto a partire dagli anni ’60 ma si trovano anche soluzioni recenti e di nuova costruzione. Si tratta di un'area servita e ben collegata al resto della città grazie alla presenza del nuovo metrobus che collega la zona sud di Padova alla zona nord, passando per il centro storico. Via Guizza è la strada principale del quartiere dove si concentrano tutte le attività commerciali, mentre dal punto di vista residenziale le richieste si focalizzano nelle traverse secondarie meno trafficate e più tranquille. Buona la domanda nelle vicinanze delle parrocchie del quartiere, dove si trovano parchi attrezzati per bambini, asili e scuole. Un appartamento degli anni ’60-’70 in buone condizioni si può acquistare con una spesa media di 1.100 euro a metro quadro (box auto compreso), mentre per le tipologie dei primi anni del 2000 i valori salgono a 1600/1800. Attivo il mercato delle locazioni, anche se gli inquilini si dimostrano sempre più attenti all’arredamento ed allo stato manutentivo dell’immobile. A cercare casa in affitto sono spesso persone in arrivo da fuori città per lavoro oppure giovani coppie, il canone di un trilocale si attesta tra 500 e 600 euro al mese. I contratti più utilizzati sono quelli a canone concordato, numerosi anche i quelli a carattere transitorio, quasi sempre stipulati con cedolare secca.

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