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Ristrutturare casa a Padova: tutte le informazioni utili

Cosa si deve fare e i documenti necessari in caso di ristrutturazione della propria abitazione nel capoluogo euganeo

In base all'entità dell'intervento di ristrutturazione, per apportare modifiche alla propria abitazione è necessario presentare agli uffici tecnici comunali competenti: il permesso di costruire, oppure la Dia o la Scia.

PERMESSO DI COSTRUIRE: E' necessario in tutti gli interventi di trasformazione urbanistica e edilizia del territorio come:
a) gli interventi di nuova costruzione. Secondo il Testo unico sull'edilizia sono da considerarsi tali:
- la costruzione di manufatti edilizi fuori terra o interrati, ovvero l'ampliamento di quelli esistenti all'esterno della sagoma esistente;
- gli interventi di urbanizzazione primaria e secondaria realizzati da soggetti diversi dal comune;
- la realizzazione di infrastrutture e di impianti, anche per pubblici servizi, che comporti la trasformazione in via permanente di suolo inedificato;
- l'installazione di torri e tralicci per impianti radio-ricetrasmittenti e di ripetitori per i servizi di telecomunicazione;
- l'installazione di manufatti leggeri, anche prefabbricati, e di strutture di qualsiasi genere, quali roulottes, campers, case mobili, imbarcazioni, che siano utilizzati come abitazioni, ambienti di lavoro, oppure come depositi, magazzini e simili, e che non siano diretti a soddisfare esigenze meramente temporanee;
- gli interventi pertinenziali che le norme tecniche degli strumenti urbanistici, in relazione alla zonizzazione e al pregio ambientale e paesaggistico delle aree, qualifichino come interventi di nuova costruzione, ovvero che comportino la realizzazione di un volume superiore al 20% del volume dell'edificio principale;
- la realizzazione di depositi di merci o di materiali, la realizzazione di impianti per attività produttive all'aperto ove comportino l'esecuzione di lavori cui consegua la trasformazione permanente del suolo inedificato;
b) gli interventi di ristrutturazione urbanistica;
c) gli interventi di ristrutturazione edilizia che comportino modifiche (cioè aumento di unità immobiliari, modifiche del volume, della sagoma, dei prospetti o delle superfici, ovvero che, limitatamente agli immobili compresi nelle zone omogenee A, comportino mutamenti della destinazione d'uso).
Solo per questi interventi è prevista la possibilità di utilizzare la Denuncia di inizio attività (Dia) in alternativa al permesso di costruire.
La scelta del committente e/o del professionista incaricato di attuare mediante Dia interventi di norma assoggettati a permesso di costruire non comporta variazioni rispetto alle connotazioni proprie del permesso di costruire, con la sua onerosità e la rilevanza penale in caso di abusi.
E' inoltre salva la facoltà dell'interessato di chiedere il rilascio del permesso di costruire per la realizzazione di interventi sottoposti a semplice denuncia di inizio attività (Dia). In questo caso il termine per il rilascio è di sessanta giorni.

Chi può fare richiesta. La domanda va presentata da chi è titolare di un diritto reale (proprietà, usufrutto, uso, servitù, ecc.) sul bene (area o fabbricato) oggetto del permesso di costruire, ovvero di un diritto personale compatibile con l'intervento da realizzare (es. rapporto di locazione - conduzione). Il diritto deve essere compatibile con la natura dell'intervento richiesto nel permesso di costruire. Per informazioni, il richiedente, il proprietario o un tecnico abilitato per conto della proprietà, possono rivolgersi negli orari stabiliti al tecnico responsabile dell’unità territoriale in cui si trova l’immobile.

Documentazione da presentare:
- Domanda redatta su apposito modello compilato e bollato secondo il valore vigente. Il modello - a cui sono allegate le istruzioni per la compilazione e l’elenco degli elaborati grafici da produrre in relazione all'intervento richiesto - nonché la cartella in dotazione per l’anno in corso, vanno acquistati presso l'ufficio accesso del Settore Edilizia Privata al costo di euro 10. Il pagamento dell'imposta di bollo può avvenire presso il Settore Edilizia Privata.
- Elaborati grafici prescritti del Regolamento edilizio in relazione all'intervento richiesto, in quattro copie.
- Documentazione attestante il titolo che legittima a richiedere il permesso di costruire.
- Autocertificazione circa la conformità del progetto alle norme igienico-sanitarie nel caso in cui il progetto riguardi interventi di edilizia residenziale, ovvero la verifica in ordine a tale conformità non comporti valutazioni tecnico-discrezionali.
- Attestazione di versamento su c/c postale n. 13029350 intestato a Ulss n. 16 - prestazioni igiene sanità pubblica servizio tesoreria - via degli Scrovegni, 14, relativo ai diritti di istruttoria. L'importo di tale versamento è corrispondente al numero di unità abitative oggetto del permesso di costruire: 62 euro per la prima unità abitativa e ulteriori 36 euro per ogni altra eventuale unità. Il bollettino da utilizzare è allegato al modello.
- Autocertificazione generica da utilizzare in tutti i casi in cui serve una dichiarazione sostitutiva.

Altri adempimenti:
- MODELLI ISTAT: A partire dall'1/1/2010 il vecchio modello Istat non è più valido. Sono stati adottati due modelli di rilevazione distinti, uno per l'edilizia residenziale (mod. ISTAT/PDC/RE) e uno per quella non residenziale (mod. ISTAT/PDC/NRE), con relative specifiche istruzioni, scaricabili dal richiedente al seguente indirizzo internet https://indata.istat.it/edilizia.
- Copia cartacea di tali modelli si trova anche all'interno della cartellina in vendita presso il Settore Edilizia Privata.

Dove presentare la documentazione. La documentazione per il permesso di costruire va presentata direttamente presso gli uffici dell'unità territoriale competente per zona, che ne verificano la completezza formale. Viene ricevuta e protocollata immediatamente e viene rilasciata attestazione di ricevuta. L'attestazione è valida come comunicazione di avvio del procedimento.

Modalità per il rilascio. Il permesso di costruire viene rilasciato previa istruttoria tecnica e acquisizione, se necessario, dei pareri di altri Settori o Enti. Il cittadino deve rispondere ad eventuali richieste dell'ufficio incaricato dell'istruttoria, questo perchè l'ufficio possa procedere con la richiesta.
L'approvazione della domanda è notificata al richiedente e al progettista. Il ritiro del permesso di costruire deve avvenire entro 120 giorni dalla data di notifica di accoglimento, rivolgendosi all'unità territoriale competente per zona, pena la decadenza. Il permesso di costruire è rilasciato dal dirigente responsabile nel rispetto delle leggi, dei regolamenti e degli strumenti urbanistici.

Costi. Il ritiro del permesso di costruire comporta:
- il versamento di un contributo il cui valore dipende dall'incidenza delle spese di urbanizzazione primaria e secondaria, e dal costo di costruzione (costo determinato dal disciplinare approvato con deliberazione di Consiglio comunale n. 135 del 5 ottobre 1998);
- i diritti di segreteria pari a euro 180, se si tratta di permesso ordinario, pari a euro 240, se si tratta di permesso in sanatoria;
- i diritti di sopralluogo tecnico pari a euro 30.
Il pagamento dei suddetti importi viene effettuato presso una qualsiasi agenzia della Cassa di Risparmio di PD e RO della città di Padova presentando la lettera di notifica di accoglimento del permesso di costruire. I casi di gratuità del permesso di costruire sono disciplinati dall'art. 9 della L. n. 10 del 28 gennaio 1977. Sono previste inoltre differenti possibilità di scomputo o di esenzione degli oneri. Qualora il contributo previsto sia complessivamente superiore a euro 2.065,83 e sia presentata garanzia con fideiussione bancaria o assicurativa, può essere rateizzato. Quello relativo agli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria in quattro rate semestrali, quello per il costo di costruzione in due rate: la prima pari al 30% dell'importo da corrispondere entro 6 mesi dalla data di ritiro del permesso di costruire, la seconda pari al 70% entro 60 giorni dall'ultimazione delle opere.

Tempi
- PER IL RILASCIO DEL PERMESSO (il procedimento è disciplinato dall'art. 20 del Dpr 380 del 2001): entro 120 giorni dalla presentazione della domanda, il responsabile del procedimento formula una proposta di provvedimento. Il provvedimento finale, notificato all'interessato, è adottato dal dirigente entro trenta giorni dalla proposta. I termini sono sospesi nel caso il responsabile del procedimento richieda modifiche di modesta entità rispetto al progetto originario, oppure interrotti per la richiesta di documenti che integrino la documentazione presentata.
Decorso inutilmente il termine per l'adozione del provvedimento conclusivo, sulla domanda di permesso di costruire si intende formato il silenzio-assenso, salvo che si tratti di immobili soggetti a vincoli ambientali, paesaggistici o culturali. In tali ipotesi se sussiste parere negativo dell'ente preposto alla tutela del vincolo, si forma il silenzio-rifiuto.

- PER LA DURATA DEI LAVORI: nel permesso di costruire sono indicati i termini di inizio e di ultimazione dei lavori. Il termine per l'inizio dei lavori non può essere superiore ad un anno dal rilascio del titolo; quello di ultimazione, entro il quale l'opera deve essere completata, non può superare i tre anni dall'inizio dei lavori. Entrambi i termini possono essere prorogati, con provvedimento motivato, per fatti sopravvenuti estranei alla volontà del titolare del permesso.

DIA: In alternativa al permesso di costruire possono essere realizzati, mediante Dia (Denuncia inizio attività alternativa al permesso di costruire) alcuni interventi edilizi di consistenza maggiore rispetto a quelli soggetti a Scia (Segnalazione certificata di inizio attività), come previsto dall'art. 22 comma 3 del DPR 380/2001.Gli interventi che consentono l'uso della Dia alternativa sono:
1) interventi di ristrutturazione edilizia, che portano ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente e che determinano aumento di unità immobliari, modifiche del volume, della sagoma, dei prospetti o delle superfici, ovvero che, limitatamente agli immobili compresi nelle Zone omogenee A, comportano mutamenti della destinazione d'uso. (Art. 10 comma 1 lett. C del DPR 380/01);
2) interventi di nuova costruzione o di ristrutturazione urbanistica disciplinati da piani attuativi comunque denominati, tra cui rientrano gli accordi negoziali aventi valore di piano attuativo, che contengono precise disposizioni planivolumetriche, tipologiche, formali e costruttive, la cui sussistenza è stata esplicitamente dichiarata dal Consiglio Comunale in sede di approvazione degli stessi piani o ricognizione di quelli vigenti. E' prevista anche la possibilità che il progetto sia asseverato da apposita relazione tecnica che attesta che il piano contiene le predette precise disposizioni;
3) interventi di nuova costruzione in diretta esecuzione degli strumenti urbanistici generali recanti precise disposizioni plano-volumetriche (art. 22 comma 3 lett. c del DPR 380/01).
Nel caso in cui venga utilizzata la Dia alternativa in luogo del permesso di costruire, è dovuto il pagamento del contributo di costruzione e permangono le stesse responsabilità penali, civili e amministrative previste in caso di interventi realizzati in difformità dal permesso di costruire.
ATTENZIONE: gli interventi del Piano casa sono realizzati con Dia alternativa.

Chi può fare richiesta. La Dia alternativa deve essere presentata da chi è titolare di un diritto reale (proprietà, usufrutto, uso, servitù, ecc.) sul bene oggetto dell'intervento edilizio, ovvero di un diritto personale compatibile con l'intervento da realizzare (es. rapporto di locazione - conduzione). Per tutte le informazioni necessarie il proprietario o il tecnico abilitato per conto della proprietà possono rivolgersi, negli orari stabiliti, ai tecnici dell’unità territoriale in cui si trova l’immobile.

Documentazione da presentare. Denuncia di inizio attività edilizia, da presentare in duplice copia al Settore Edilizia Privata. Una copia, da cui risulta la data di presentazione, viene restituita dall'ufficio e deve essere conservata in cantiere, unitamente all'elenco di quanto presentato a corredo del progetto e a tutti gli atti di assenso eventualmente necessari (pareri, autorizzazioni, nullaosta ecc.) ed esibita in caso di controlli sull'attività urbanistico edilizia.
ALLEGATI:
- elenco della documentazione presentata a corredo del progetto,
- tutta la documentazione prevista dal vigente Regolamento Edilizio (artt. 35 - 36 e 37) per la presentazione dei progetti in relazione a ciascun tipo di intervento ed alla zona di Prg, in triplice copia;
- ricevuta del pagamento degli oneri concessori, secondo il modello di autodeterminazione del contributo di costruzione allegato
- cartella di corredo per la presentazione della pratica, che si può acquistare presso il Settore Edilizia Privata.

Dove e quando presentare la documentazione. La documentazione deve essere presentata presso le unità territoriali competenti per zona 30 giorni prima di iniziare i lavori.

Tempi e controlli. I lavori previsti dalla Dia non possono essere iniziati prima che siano decorsi 30 giorni dalla data della presentazione.
Nel caso di interventi su immobili soggetti a tutela storico-artistica o paesaggistica (D.Lgs. 22/1/2004 n. 42) il termine di 30 giorni decorre dal rilascio della relativa autorizzazione.Nel caso in cui, nei 30 giorni successivi alla presentazione della denuncia, l'ufficio riscontri l'assenza di una o più delle condizioni previste dalla legge, ordina di non dare inizio ai lavori. L'interessato potrà presentare una nuova denuncia se le condizioni mancanti possono essere integrate. La Dia ha un termine massimo di efficacia di tre anni. Al termine dei lavori dovrà essere comunicata la data di fine lavori e inviato il certificato di collaudo sottoscritto dal professionista.

Costi:
- Diritti di segreteria euro 120;
- Visita tecnica euro 30;
- Cartella di corredo euro 10;
- Contributo di costruzione. In questi casi il denunciante deve allegare alla Dia la ricevuta del versamento autodeterminato calcolato (vedere scheda oneri) dal progettista che ha sottoscritto la relazione ed in base alle tabelle vigenti e al disciplinare oneri consultabili presso l'ufficio dell'unità territoriale.
- Il pagamento deve essere effettuato presso una qualsiasi agenzia della Cassa di Risparmio del Veneto della città di Padova.

SCIA: La segnalazione certificata di inizio attività (Scia) consente al cittadino di eseguire immediatamente, nell'immobile di sua proprietà, alcuni lavori edilizi di limitata entità, dopo aver presentato all'amministrazione comunale un'apposita segnalazione, asseverata da un tecnico abilitato.
La Scia è un titolo abilitativo edilizio, al pari della Dia e del permesso di costruire, che si forma solo se sussistono tutte le condizioni e i requisiti previsti dalla normativa vigente. Nella Scia, in particolare, la verifica di tutte queste condizioni viene, dalla legge, completamente delegata al privato sotto la sua responsabilità.
Il privato cittadino, con il supporto del tecnico di fiducia, prima di presentare la Scia, deve effettuare tutti gli accertamenti ed acquisire autonomamente la documentazione necessaria per la realizzazione dell'intervento. L'esistenza di tali presupposti e di tali requisiti viene poi autocertificata all'atto della presentazione.
L'amministrazione comunale nel termine di 30 giorni dalla presentazione può effettuare verifiche e controlli ed eventualmente emettere un provvedimento di divieto di prosecuzione dell'attività.

La Scia può essere presentata per gli stessi interventi di trasformazione urbanistica ed edilizia per cui era prevista la presentazione della Dia ordinaria e non è consentita per gli interventi soggetti a permesso di costruire o a Dia alternativa al permesso di costruire, secondo quanto precisato dalla nota dell'Ufficio legislativo del Ministero per la semplificazione normativa in data 16/9/2010.

Nel modulo della Scia sono indicati, a titolo esemplificativo, gil interventi edilizi per cui è possibile ricorrere alla presentazione.

Chi può presentare la segnalazione: la Scia può essere inviata dagli stessi soggetti che possono presentare la Dia alternativa o la richiesta di permesso di costruire, cioè dai titolari di un diritto reale sull'immobile su cui verrà eseguito l'intervento (ad es. proprietari, usufruttuari, ecc.), ovvero dai titolari di un diritto personale compatibile con l'intervento da realizzare (es. conduttore con l'assenso del locatore).

Documentazione da presentare:
- Modulo Scia in duplice copia, compilato dal proprietario o avente titolo e dagli eventuali contitolari e asseverata da un tecnico abilitato;
- elaborati progettuali previsti dal Regolamento Edilizio (art. 35, 36, 37) in relazione al tipo di intervento e alla zona di Prg, a firma di un tecnico abilitato, in triplice copia;
- Durc dell'impresa/e esecutrice/i dei lavori, copia della notifica preliminare, se dovuta, e una dichiarazione di aver verificato la documentazione prevista dalle lett. a) e b) dell'art. 90 del D. Lgs 9/4/2008 n. 81;
- autocertificazioni, redatte con le modalità previste dagli artt. 46 e 47 del DPR 445/2000, che attestano la presenza dei requisiti di legge necessari per la realizzazione dell'intervento edilizio;
- pareri delle Amministrazioni preposte alla tutela dei vincoli ambientali, paesaggistici o culturali (es. parere della Soprintendenza dei beni culturali, autorizzazione paesaggistica);
- ricevuta dell'avvenuto pagamento dei diritti di segreteria di 60 €;
- cartella di corredo per la presentazione della pratica, che si acquista presso l'ufficio accesso del Settore (prezzo 10 €);
- ogni altro documento elencato tra gli allegati nella modulistica della Scia, ove ricorra il caso.

Tempi e controlli: L'attività può essere iniziata dalla data di presentazione della segnalazione. L'Amministrazione comunale tuttavia, nei 30 giorni successivi alla data della presentazione, può effettuare le verifiche e i controlli e, in caso di irregolarità, qualora sia possibile, invita il privato interessato a rendere l'intervento conforme alla normativa vigente entro un termine prefissato. In caso di carenza dei presupposti, o qualora l'interessato non provveda ad adeguare l'intervento alla normativa, l'amministrazione può vietare, con motivato provvedimento, la prosecuzione dell'attività e disporre la rimozione dei suoi effetti dannosi.
Trascorsi i 30 giorni, il Comune può intervenire:
- sempre, in caso dichiarazioni false e mendaci;
- solo in presenza di pericolo di danno per il patrimonio artistico e culturale, per l'ambiente, per la salute, per la sicurezza pubblica o la difesa nazionale, qualora non sia possibile regolarizzare l'attività.

In caso di interventi edilizi eseguiti in assenza o in difformità dalla Scia verranno applicate le sanzioni previste nel Titolo IV del DPR 380/2001 (art. 37) per le corrispondenti opere eseguite in assenza o difformità dalla denuncia di inizio attività.

PER INFORMAZIONI: Unità territoriali e Sportello unico attività produttive, Settore Edilizia Privata - Comune di Padova, palazzo Sarpi, via Frà Paolo Sarpi, 2 - 35138 Padova, telefono 049 8204707, fax 049 8204645

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