Nomisma, mercato immobiliare: la città ha subito un contraccolpo con l'arresto della dinamica espansiva

«L’emergenza sanitaria legata alla pandemia da Covid-19 ha investito in maniera significativa tutti i mercati analizzati dall’Osservatorio immobiliare di Nomisma. Seppure in maniera più contenuta rispetto ad altre realtà, Padova ha subito un pesante contraccolpo in ragione del brusco arresto della dinamica espansiva consolidatasi negli ultimi periodi principalmente con riferimento al comparto residenziale», è quanto emerge dal 2° Osservatorio sul Mercato Immobiliare 2020 di Nomisma.

Comparto residenziale

A fine 2019 i tempi necessari per concludere una transazione si attestavano nell’ordine di 7,3 mesi; Nomisma -a seguito del lockdown- prevede in media un allungamento di circa 3,4 mesi. Rispetto alle compravendite la dinamica registrata nei primi mesi del 2020 ha visto una riduzione pari al 22% rispetto allo stesso periodo dello scorso anno, confermando l’arresto dell’evoluzione positiva registrata negli ultimi periodi. Sul piano dei valori l’Istituto bolognese riscontra una riduzione rispetto al semestre precedente di 1,7%, in particolare a causa delle variazioni negative rilevate nelle zone semicentrali e periferiche. Risulta invariato rispetto alla precedente indagine lo sconto praticato sul prezzo di vendita (12,5%). Passando al fronte locativo la situazione è analoga anche se il calo dei canoni è inferiore rispetto a quello della compravendita e i rendimenti lordi da locazione si presentano piuttosto elevati rispetto alla media nazionale (5,7% contro 5,2%). La variazione media dei canoni è registrata a -0,6%. Il cambio di passo è stato alimentato dal drastico calo degli affitti brevi che negli ultimi periodi aveva dato slancio al mercato della locazione contribuendo a ridurre progressivamente i tempi medi necessari per la conclusione delle operazioni. Nomisma stima che il lockdown abbia provocato un allungamento dei tempi di locazione di circa 3 mesi in tutte le zone cittadine.

Comparto non residenziale

Il contesto appare ancora più precario e difficilmente recuperabile in un breve periodo rispetto al mercato residenziale. Già prima dell’emergenza sanitaria il settore non residenziale faticava a decollare e ora la prova viene da un -29,3% delle transazioni evidente già nel primo trimestre rispetto all’analogo periodo del 2019. Il calo in questo caso è dovuto principalmente al mercato dei negozi, i più colpiti dal lockdown. Gli uffici presentano – rispetto alla rilevazione di novembre 2019 – un calo medio dei prezzi pari all’1,9%, riconducibile in particolare alla flessione nelle zone semicentrali. Le compravendite nella prima parte del 2020 presentano un deciso calo e questa dinamica rischia di accentuarsi nei prossimi mesi per effetto del maggiore ricorso allo smart working che potrebbe indurre alcune imprese a ridurre gli spazi occupati o a privilegiare soluzioni in affitto. I tempi necessari per la vendita di un’unità direzionale si attestavano - pre lockdown - a circa 11 mesi (media nazionale 9,4 mesi). Ora i tempi per concludere un’operazione si sono allungati di ulteriori 4,3 mesi. Nomisma registra inoltre un ampliamento della scontistica applicata per il raggiungimento della conclusione delle transazioni giunta ora al 16%.

Flessione

Sul piano locativo si riscontra una flessione media dell’1% su base semestrale; il mercato della locazione pare godere in questo momento di un maggiore interesse da parte della domanda, la quale predilige soluzioni temporanee meno impegnative dal punto di vista economico. I rendimenti medi di locazione si mantengono stabili e più alti rispetto a quelli medi nazionali (5,5% vs 5,1%). Passando ai negozi, nel primo semestre Nomisma ha registrato una flessione media dei valori pari all’1,8% su base semestrale e i tempi medi di vendita si sono allungati di circa 4,4 mesi rispetto al dato analizzato a fine 2019 (11 mesi).  Anche la scontistica applicata in sede di vendita vede un aumento di due punti percentuali, attestandosi al 16%. Sul piano locativo la variazione negativa registrata è dell’1,7% in particolare dovuta alle zone periferiche con minore vocazione commerciale. I rendimenti potenziali lordi da locazione si attestano al 7,6% mentre vi è una dilatazione di 4 mesi rispetto ai tempi di locazione che, a fine 2019, risultavano pari a 7 mesi.

Previsioni

Sebbene siano già evidenti gli effetti della pandemia sul settore residenziale, gli operatori prevedono che l’impatto più significativo potrà essere valutato solo a partire dal prossimo autunno, quando le conseguenze negative del lockdown saranno concretamente evidenti sia sul mercato della compravendita sia su quello della locazione. Sul piano non residenziale le previsioni degli operatori sono improntate al pessimismo sia per quanto concerne il mercato della compravendita, sia rispetto la locazione. L’incertezza dovuta alle conseguenze che il lockdown produrrà in termini di occupazione e probabile chiusura di alcune attività induce a prevedere cali significativi dei valori sia nel comparto direzionale, sia in quello commerciale.